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    北京二手房掛牌量“突破10萬套”背后真相

    作者: 揭陽房產網 更新時間: 2022年11月24日 08:49:43 游覽量: 52

    簡述:

    在二手房市場,心理拉鋸戰是永恒的主題,尤其是被放大解讀的數據,往往會引起人心惶惶,風聲鶴唳。穿透消息本

    王瑤最近突然急迫了起來,兩年多前在北京朝陽區東五環附近購買了一套“老破小”的她,原本沒有置換計劃,現在也打算加入“掛牌”隊伍,開始密切關注市場動態消息。

    這種變化,源于近期“北京二手房掛牌量激增到10萬套,創歷史新高”的說法一度沖上熱搜,市場氛圍被烘托得緊張了許多,“成交明顯下跌,價格承壓”的言論甚囂塵上,“拋售潮”等一些想當然的猜測也出現了。

    21世紀經濟報道記者調研發現,事實并非如此,“激增”“創歷史新高”“明顯下跌”“拋售”諸如此類吸引眼球的說法并不成立。

    北京鏈家研究院院長高原提供給21世紀經濟報道記者的正式數據顯示,10萬套掛牌量屬于北京二手房市場的正常水平,“超10萬套掛牌量”已經連續三年出現;而且今年下半年的掛牌量是一條平穩增長曲線,不存在短時間內急劇增長的情況。

    成交量也處在正常區間。北京住建委數據顯示,2022年6-9月,北京二手房網簽數量呈穩定上升趨勢,10月網簽數據微降,考慮到網簽數據的滯后性,疊加疫情影響和季節性回落因素,“屬于合理變化,完全不構成‘拋售’?!币晃徊辉妇呙臉I內人士表示。

    而且,二手房掛牌量與市場情況并不能劃等號。高原強調說,二手房掛牌量與市場形勢之間的關聯相對較弱,掛牌量受到多方因素影響,并不能直觀反映市場走勢,也不好以此單一因素預測未來情況。

    值得注意的是,相對于北京全年超過16萬套的二手房交易量,10萬套掛牌量并不足以得出“庫存積壓”的結論。業內人士的一個共識在于,放眼全國,北京樓市的波動性并不高,很少出現大起大落的戲碼,整體依然屬于穩健的第一梯隊。

    在二手房市場,心理拉鋸戰是永恒的主題,尤其是被放大解讀的數據,往往會引起人心惶惶,風聲鶴唳。穿透消息本身,拉長周期看待數據,不失為一條合理路徑。

    圖片來源:視覺中國

    多年均超10萬套

    北京住建委數據顯示,2017年-2021年,北京二手房全年成交量呈現平穩上行趨勢,分別達到13.43萬套、15.17萬套、14.26萬套和16.46萬套,同期新房網簽量則分別為4.82萬套、4.75萬套、6.43萬套和6.81萬套。與其他以新房成交為主的城市相比,北京的置換需求占據主流,分析北京樓市,也需要關注這個基礎前提。

    高原即指出,從近年情況來看,隨著住房市場持續發展,北京市二手房年度交易規模已達15-20萬套左右水平,與市場規模相比較,當前掛牌中房源量并不屬于“庫存過高”。

    排除了“庫存過高”的問題,我們繼續關注“歷史新高”和“激增”的說法。

    根據北京鏈家研究院監測數據,2019年后,北京鏈家每年下半年掛牌量均超過10萬套。

    “10萬套掛牌量屬于北京市場的正常水平?!备咴嬖V21世紀經濟報道記者,近三月月均掛牌數量相較過去5年下半年平均值無顯著變化,當前掛牌量與去年同期相比僅有微增,也無顯著變化。

    另據58安居客房產研究院統計數據,北京近幾個月的二手房在架量也無明顯波動。2022年10月,北京市二手房在架房源量環比增加0.2%,與上月基本持平,已連續6個月維持在15萬套出頭的水平。

    今年3月份,58安居客的北京市二手房掛牌數量曾超過18萬套,彼時卻并未掀起輿論關注。

    即便與高成交量的去年同期相比,多位經紀人和機構分析師提供給21世紀經濟報道記者的數據顯示,二手房掛牌量并未達到“超出去年同期2萬套”的水平。

    而且需要注意的是,去年是北京樓市成交“大年”,相對較快的去化速度拉低了房源量,低基數之下,同比數據的參考性需要打個折扣。

    “綜合判斷,當前北京市場處于疫后恢復平臺期,新增掛牌、帶看、成交、價格等各項指標無顯著波動,各項指標均處正常范圍?!备咴瓘娬{。

    至于二手房掛牌量與市場走勢之間的關聯,更加需要審慎看待。一般來講,包括新增房源、動態銷售房源、核銷房源等在內,掛牌房源量指標的影響因素較多。

    據高原解釋,房源掛牌量容易受到企業經營管理行為影響。例如,企業拓展在新行政區域內加開門店,則短期內該區域掛牌量會有所增加,掛牌中房源量即可能快速提升;又或者,新建商品房在特定時間點達成上市交易條件后集中掛牌,也可能造成短期內庫存增加;再者,企業對部分地區掛牌周期長、業主無法聯系等“沉睡房源”進行集中核銷則可能會導致房源數量快速下降?!按送?,業主往往在三四季度集中掛牌以期春節前完成交易,因此三四季度掛牌量亦會有季節性升高?!?/p>

    換而言之,掛牌房源量增減與市場形勢的關聯,并沒有那么緊密。

    高原通過回溯既往掛牌房源量數據與成交數據,房屋成交價格、房屋成交量走勢的關系發現,“掛牌量預示市場冷熱”的推論可能難以成立。

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